최종편집 : 2019.11.13 12:1    
전체
시정/시의회
ngo
교육/문화
경찰/소방
정치
도정/도의회
지역
건강/스포츠
동영상뉴스
박스기사
 전체
 군포신문10주년 비망록
 핫이슈
 군포사람들
 속보
 기자수첩
 군포의 맛집을 찾아서
 수리산만평
 학생기자의 눈
 기획
 칼럼
 군포춘추
 포토뉴스
 통계로 보는 군포
 군포신문 각종 위원회
 시론
 명품교육을 찾아서
 군포신문은 내친구
 전영호와 떠나는 수리산 산책
 시민제보
 공지
 일기속으로 떠나는 영어여행
 거리인터뷰
 의학칼럼
 법률칼럼
 뉴스후
 금주의 운세
 시의향기
 평택촌놈의 주간시황
 소방상식키워드
  가장많이본뉴스
‘금정역 환승센
군포새마을금고
유희열 전 군포
국토부, 군포시
이학영 국회의원
군포 소각장에서
군포고 1학년
군포늘푸른노인복
경륜경정본부 산
군포경찰서 군포
이학영 의원 “
군포시시설관리공
군포시니어클럽,
군포시의회 이견
김정우 의원,
이재정 경기교육
군포시늘푸른노인
“평화통일 기반
민중당 경기도당
경기도교육청,
 
뉴스홈 >기사보기
임차인의 대항력

[2014-02-10 오전 10:57:00]
 
 

한상영 변호사/ 법무법인 백석

‘대항력’이란 단어가 있다.

 

대항력을 문자 그대로 해석하면 누군가에 맞설 수 있는 힘을 의미한다.
법에서도 대항력이란 용어가 흔히 사용된다.

예를 들어 임차인과 임대인의 관계를 보자. 임차인은 보증금, 차임을 임대인에게 지급한 대신에 임대인의 부동산을 인도받아 사용수익할 권리를 갖는다.

이러한 임차인과 임대인의 관계는 계약내용에 따라 자동으로 정해진다. 그런데 임대인이 임대기간 도중에 그 부동산을 제3자에게 매도해 버리는 경우에는 어떤가?

이 경우에도 당초의 임대기간 내라면 임차인이 그 새로운 제3자에게 맞서서 여전히 그 부동산을 계속해서 사용수익할 권리가 유지되고 있는 것인가?


비록 임대기간이 아직 끝나지 않았더라도 부동산이 매각돼 소유자가 바뀌었으므로 임차인은 더 이상 새로운 소유자(제3자)에게 맞설 수 없다. 해당 부동산을 새로운 소유자(제3자)에게 넘겨줘야 한다면 임차인은 새로운 소유자에게 대항할 수 없다고 봐야 한다.

그런데 주택이나 일정규모의 상가의 경우에는 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법과 상가임대차보호법이 있어서, 임차인이 새로운 제3자에게 대항할 수 있도록 하는 대항력 보호규정이 마련돼 있다.

임대차기간 도중에 주택이나 상가의 주인이 바뀌어도 임차인은 새로운 주인에게 대항해 계속해서 해당 부동산을 사용수익할 권리가 인정되고 있는 것이다.

이와 같이 주택임차인이 제3자에 대한 대항력을 유지하기 위해서는 실제로 해당 주택을 인도받아 사용하고 있어야 하고, 주민등록전입신고도 마쳐야 한다. 이러한 임차인의 대항력은 해당 주택이나 상가가 경매로 넘어가는 경우에도 여전히 유지된다.

따라서 경매로 주택이나 상가를 낙찰 받고자 하는 사람들은 이러한 대항력이 있는 임차인이 존재하는지를 반드시 사전에 체크해야 한다. 낙찰자가 대항력 있는 임차인을 내보내기 위해서는 별수 없이 임차보증금을 임차인에게 지급해야 하므로 낙찰자는 경매입찰시에 해당 보증금을 뺀 금액으로 입찰해야 손해가 나지 않는다.

그런데 이러한 대항력 있는 임차인이 존재하기 전에 주택이나 상가의 소유자가 은행으로부터 돈을 빌리면서 저당권을 설정해 은행의 저당권이 임차인의 대항력일자보다 빠른 날짜인 경우에는 어떤가? 이 경우에도 임차인의 대항력이 계속 유지되고 있는 것일까?

은행이 저당권을 취득할 당시에는 대항력 있는 임차인이 존재하지 않았던 경우에는 빠른 순위의 저당권자인 은행을 더 보호할 필요가 있다.

은행이 선순위의 저당권을 실행해 해당 부동산을 경매에 넘기게 되면 선순위의 저당권의 가치를 보호하기 위해 이 보다 후순위인 임차인의 대항력은 사라지게 돼 임차인은 해당 부동산을 새로운 낙찰자에게 넘겨줘야 한다. 즉 새로운 낙찰자는 대항력 있는 임차인이 사라진 상태에서 깨끗하게 부동산을 취득하게 된다.

당연히 선순위 저당권자인 은행은 그러한 깨끗한 상태에서 부동산을 경매에 넘기므로, 자신의 채권액을 온전히 회수할 기회를 보장받게 되는 것이다.

결국 임차인이 대항력을 보장받기 위해서는 해당 부동산에 자신보다 먼저 저당권(전세권 등)을 설정한 채권자가 있는지를 반드시 살펴야 한다.

 

<군포신문 제691호 2014년 2월 6일 발행~2014년 2월 12일>

군포신문(gunponews@naver.com)

 
 
등록된 댓글이 없습니다.
내용   
스팸방지    ※ 빨간 상자 안에 있는 문자(영문 대소문자 구분)를 입력하세요!
        이름       비밀번호    
%>
 
 
 

최근기사
경기도시장·군수협의회 임원진, 이재명
군포시, 저소득 독거노인 등 김장 담
군포시, 뜨개옷으로 가로수 190주
군포 민관협치 100인 위원회, 혁신
현대케피코 군포시매화종합사회복지관에
군포시 최초 ‘자율형 학교’ 군포중앙
원광대학교 산본병원, 외국인근로자 탈
군포 소각장에서 50대 남성 근로자
군포시, 민원콜센터 문 열고 본격 가
군포시니어클럽, 개관12주년 기념 ‘
감동뉴스
군포 ‘2018 외국인주민축제’로 걷
군포署, 외국인 치매노인 가족 품으
군포서, 제일교회와 연말연시 탈북민
깜짝뉴스
[국정감사], 은행·금융공기업, 채용
김정우 의원, 대한민국 화폐는 조선시
한대희 군포시장, 취임 후 첫 조직개
군포시선거관리위원회
온라인투표(K-Voting) 서비스
군포경찰서, 추석 사랑나눔 봉사활동
제18대 대통령선거 문답풀이③
줄기사
이재정 경기교육감 전국체육대회 관람,
군포경찰서 “자라나는 청소년을 위한
“군포시 여성단체 다 모였다” 201
국회의원 소식
 
군포시 산본로 323번길 16-15 광림프라자 705호 | Tel 031-396-2363 | Fax 031-396-2365
Copyright ⓒ 군포신문 All Rights reserved. mail to gunponews@naver.com